Du học sinh mua nhà tại Úc và những điều cần biết!

Du học sinh hoàn toàn có thể mua nhà tại Úc dù chưa có PR hay quốc tịch, tuy nhiên, quy định pháp lý, thuế phí và yêu cầu tài chính dành cho người mua nước ngoại khá phức tạp. Nếu không nắm rõ, bạn rất dễ gặp rủi ro trong quá trình xin phép, vay vốn hoặc khi hoàn tất giao dịch.

Cùng ATS tìm hiểu chi tiết điều kiện được mua, quy trình xin phép FIRB, lộ trình chuẩn bị tài chính và các bước mua nhà từ A–Z để đánh giá xem việc mua nhà khi còn là du học sinh có phù hợp với kế hoạch của bạn hay không.

Điều Kiện Pháp Lý Để Du Học Sinh Mua Nhà Tại Úc

Quy Định FIRB – Cơ Quan Quản Lý Đầu Tư Nước Ngoài

Khi du học sinh mua nhà tại Úc, bạn bắt buộc phải đi qua “cửa” Foreign Investment Review Board (FIRB) – cơ quan giám sát các khoản đầu tư bất động sản của “foreign person” ("người nước ngoài" theo luật Úc). Đây là điểm mấu chốt quyết định bạn được phép mua loại bất động sản nào.

Với visa du học, bạn thường được xếp vào nhóm temporary resident/ foreign person. Điều này kéo theo các nguyên tắc chính:

• Từ 01/04/2025 đến 31/03/2027, chính phủ Úc áp dụng lệnh tạm cấm foreign person (foreign persons), bao gồm du học sinh, mua established dwelling (Nhà cũ đã xây sẵn/ Nhà đã qua sử dụng), kể cả để ở, trừ một số ngoại lệ rất hẹp liên quan đến các dự án phát triển quy mô lớn hoặc mô hình nhà ở chuyên biệt.

• Trên thực tế, giai đoạn hiện nay du học sinh chỉ nên coi như có thể mua và xin FIRB phê duyệt cho các loại:

  • Nhà/ căn hộ mới (new dwelling): nhà, căn hộ vừa xây xong, chưa từng hoặc mới được sử dụng rất ít

  • Off-the-plan: căn hộ mua từ bản vẽ, đang trong giai đoạn xây dựng

  • Đất trống để xây nhà mới: thường kèm cam kết xây dựng trong một thời hạn nhất định (ví dụ 4 năm)

Bạn không nên kỳ vọng có thể mua một căn nhà cũ đã qua sử dụng để ở như công dân hoặc thường trú nhân Úc, trừ khi bạn nằm trong nhóm ngoại lệ đặc biệt và được FIRB/ ATO phê duyệt riêng - điều này rất hiếm xảy ra với du học sinh thông thường.

Du học sinh Úc thường không được cấp quyền mua nhà cũ/ nhà đã qua sử dụng

Phí Xin Phép FIRB Và Quy Trình Đăng Ký

Trước khi ký hợp đồng mua bán, du học sinh là foreign person phải nộp đơn xin phép FIRB (qua hệ thống của ATO) và đóng application fee. Phí này:

• Tăng theo giá trị bất động sản

• Được cập nhật hàng năm theo năm tài chính

Ví dụ tham khảo (năm tài chính gần đây cho residential land):

• Bất động sản ≤ 1 triệu AUD: phí khoảng 15.100 AUD

• Bất động sản > 1–2 triệu AUD: phí khoảng 30.300 AUD

• Các mức giá cao hơn (4 triệu, 5 triệu, 10 triệu AUD…) áp dụng các bậc phí tương ứng, tăng dần theo giá trị tài sản

Vì biểu phí có thể thay đổi mỗi năm, bạn luôn cần kiểm tra lại trên website chính thức của ATO/FIRB trước khi nộp hồ sơ.

Về quy trình, thông thường bạn sẽ:

1. Tìm được bất động sản muốn mua, thống nhất giá và điều khoản cơ bản

2. Nhờ luật sư/ môi giới thêm điều khoản “subject to FIRB approval” vào hợp đồng

3. Nộp đơn xin FIRB online và đóng phí

4. Chờ phê duyệt (thường khoảng 30–60 ngày làm việc)

5. Chỉ tiến hành thanh toán cuối (settlement) khi đã có thư chấp thuận

Yêu Cầu Về Visa Và Thời Hạn Lưu Trú

Để xin mua bất động sản với tư cách du học sinh, bạn cần đảm bảo:

• Đang giữ visa hợp lệ (thường là visa sinh viên subclass 500 hoặc một số dạng visa tạm trú khác)

• Thời hạn visa còn đủ dài để việc đầu tư có ý nghĩa (thường được xem xét tốt hơn nếu thời hạn còn từ 12 tháng trở lên)

• Bạn thật sự cư trú tại Úc trong thời gian sở hữu nhà, không chỉ là địa chỉ trên giấy tờ

Một điểm dễ gây hiểu nhầm:

• Trước đây, với nhà cũ (established dwelling) mà temporary resident được phép mua để ở, nhiều quyết định phê duyệt FIRB đi kèm điều kiện: khi bạn không còn là temporary resident thì phải bán tài sản trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ một số tài liệu đề cập đến khung khoảng 3 tháng). Thời hạn cụ thể luôn được ghi trong thư chấp thuận, chứ không cố định là 6 tháng cho mọi trường hợp.

• Với các loại bất động sản khác (nhà mới, đất trống…), điều kiện có thể khác: yêu cầu xây trong 4 năm, báo cáo vacancy fee nếu để trống, v.v.

Vì vậy, khi nhận được approval letter từ FIRB/ATO, bạn cần đọc kỹ:

• Điều kiện giữ hoặc bán bất động sản khi thay đổi tình trạng cư trú

• Thời hạn tối đa được sở hữu

• Nghĩa vụ báo cáo và các khoản phí liên quan (như vacancy fee)

Giấy Tờ Cần Thiết Khi Làm Thủ Tục

Hồ sơ pháp lý thường gặp gồm:

• Passport còn hạn và visa hiện tại

• Visa grant letter chứng minh tình trạng visa

• COE (Confirmation of Enrolment) từ trường đang học

• Bằng chứng địa chỉ tại Úc: hóa đơn điện nước, hợp đồng thuê nhà, thư từ ngân hàng…

• Tax File Number (TFN) – mã số thuế cá nhân tại Úc

• Chứng minh tài chính: sao kê ngân hàng 3–6 tháng gần nhất, giấy tờ chứng minh nguồn tiền (trong và ngoài nước)

• Các giấy tờ về thu nhập: payslips, hợp đồng lao động nếu bạn có việc làm

Một số ngân hàng còn yêu cầu:

• Thu nhập ổn định tại Úc trong 6–12 tháng

• Hoặc người bảo lãnh (guarantor) là công dân/PR Úc

Việc hiểu rõ khung pháp lý ngay từ đầu giúp bạn tránh rơi vào tình trạng “chọn xong nhà mới phát hiện mình không đủ điều kiện để mua”.

Lộ Trình Chuẩn Bị Tài Chính Để Mua Nhà Tại Úc

Giai Đoạn 1: Xây Dựng Nền Tảng Tài Chính (6–12 Tháng Đầu)

Khi mới sang Úc, ưu tiên lớn nhất của bạn là ổn định cuộc sống và hiểu hệ thống tài chính:

• Mở tài khoản tại các ngân hàng như Commonwealth Bank, ANZ, NAB, Westpac…

• Bắt đầu quen với việc thanh toán tiền thuê, điện nước, điện thoại đúng hạn

• Tập thói quen theo dõi và ghi chép chi tiêu hàng tháng

Nếu có thu nhập part-time, bạn có thể đặt mục tiêu:

• Tiết kiệm tối thiểu 20–30% thu nhập mỗi tháng

• Tạo một quỹ dự phòng (emergency fund) tương đương 2–3 tháng chi phí sinh hoạt

Trong giai đoạn này, có thể:

• Đăng ký thẻ tín dụng hạn mức nhỏ (1.000–2.000 AUD) nếu ngân hàng cho phép

• Luôn thanh toán toàn bộ dư nợ đúng hạn để tạo lịch sử tín dụng tốt

Mục tiêu chính của giai đoạn 1 không phải là mua nhà ngay mà là xây nền tảng tài chính sạch và rõ ràng.

Giai Đoạn 2: Tăng Cường Khả Năng Vay (1–2 Năm Tiếp Theo)

Khi đã quen với cuộc sống, bạn có thể bắt đầu nghiêm túc hơn với kế hoạch mua nhà:

• Duy trì công việc part-time ổn định, hoặc chuyển sang full-time sau khi tốt nghiệp

• Giữ credit utilisation (tỷ lệ sử dụng thẻ tín dụng) dưới 30% hạn mức

• Không trễ hạn thanh toán bất kỳ khoản vay/hóa đơn nào

• Lưu giữ đầy đủ payslips, hợp đồng lao động, sao kê ngân hàng

Trong thời gian này, nhiều du học sinh đặt mục tiêu tiết kiệm:

• Khoảng 50.000–80.000 AUD cho tiền đặt cọc và chi phí đi kèm

• Hoặc chuẩn bị sẵn kế hoạch hỗ trợ tài chính từ gia đình, kèm theo giấy tờ chứng minh nguồn gốc tiền và gift letter (nếu tiền được tặng, không phải khoản vay)

Giai Đoạn 3: Sẵn Sàng Mua Nhà (Từ Năm Thứ 2–3 Trở Đi)

Khi tài chính đã vững hơn, bạn có thể bắt đầu bước vào giai đoạn “thực chiến”:

• Chọn khu vực muốn sống hoặc đầu tư (gần trường, gần nơi làm việc, khu có tiềm năng tăng giá…)

• Làm việc với mortgage broker có kinh nghiệm với khách hàng là du học sinh/sinh viên quốc tế

• Chuẩn bị hồ sơ xin pre-approval từ ngân hàng

Du học sinh Úc cần khoảng 2-3 năm để có thể xây dựng nền tài chính vững vàng trước quyết định mua nhà

Một checklist đơn giản:

Phí dịch vụ mortgage broker thường từ 0–0,5% giá trị khoản vay, nhiều trường hợp ngân hàng trả phí cho broker nên bạn gần như không phải trả trực tiếp. Dù vậy, bạn nên hỏi rõ mô hình phí trước khi sử dụng dịch vụ.

Đánh Giá Khả Năng Tài Chính Trước Khi Mua Nhà

Tính Toán Ngân Sách Thực Tế

Trước khi nghĩ đến việc chọn nhà, bạn cần trả lời một câu hỏi: “Mình thực sự có thể trả được bao nhiêu mỗi tháng mà vẫn sống thoải mái?”

Các bước đơn giản:

1. Liệt kê các nguồn thu nhập ổn định: lương part-time/full-time, hỗ trợ tài chính từ gia đình, thu nhập khác (nếu có)

2. Trừ đi toàn bộ chi phí cố định: học phí, ăn ở, đi lại, bảo hiểm, điện nước, điện thoại, internet

3. Khoản còn lại là khả năng tối đa có thể dùng cho tiền vay nhà. Lý tưởng, tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 30% tổng thu nhập.

Chuẩn Bị Tiền Đặt Cọc

Đây là rào cản lớn nhất với hầu hết du học sinh.

• Nếu muốn tránh phải mua Lenders Mortgage Insurance (LMI), bạn thường cần đặt cọc 20% giá trị bất động sản.

• Với căn hộ 500.000 AUD, 20% tương đương 100.000 AUD.

• Nếu chỉ có 10% (50.000 AUD), một số ngân hàng vẫn cho vay, nhưng:

  • Bạn sẽ phải trả LMI – có thể lên đến vài chục nghìn AUD, được cộng vào khoản vay

  • Tổng chi phí lãi + bảo hiểm sẽ cao hơn đáng kể trong dài hạn

Nhiều gia đình chọn phương án:

• Du học sinh tiết kiệm một phần từ thu nhập tại Úc

• Phần còn lại do gia đình hỗ trợ, kèm giấy tờ chứng minh nguồn tiền rõ ràng để đáp ứng yêu cầu AML/CTF của ngân hàng

Chi Phí Phát Sinh Khác Khi Mua Nhà

Ngoài tiền đặt cọc, bạn nên dự trù thêm ít nhất 5–10% giá trị nhà cho các chi phí sau:

Chi phí pháp lý và giao dịch:

• Phí luật sư/conveyancer: khoảng 1.500–3.000 AUD

• Phí thẩm định, building & pest inspection: 300–800 AUD

• Các phí đăng ký, tra cứu quyền sử dụng đất…: vài trăm AUD

Thuế chuyển nhượng và phụ thu cho foreign person:

• Stamp duty (thuế chuyển nhượng) cơ bản thường khoảng 3–6% tùy bang và mức giá

• Nhiều bang áp dụng thêm surcharge cho “foreign purchaser” từ 4–8%

• Như vậy, người mua là foreign person có thể phải trả tổng thuế lên tới 8–15% giá trị bất động sản, tùy bang và mục đích sử dụng

Chi phí sau khi mua:

• council rates (thuế địa phương): khoảng 1.000–2.500 AUD/năm

• water rates: 800–1.500 AUD/năm

• Strata fees (phí quản lý chung cư): có thể 3.000–8.000 AUD/năm hoặc hơn, tùy tòa

• Bảo hiểm nhà và tài sản: khoảng 500–2.000 AUD/năm

Sử Dụng Công Cụ Tính Toán Online

Các ngân hàng lớn tại Úc đều có mortgage calculator miễn phí trên website, cho phép bạn:

• Ước tính số tiền vay tối đa

• Tính số tiền trả mỗi tháng theo mức lãi suất khác nhau

• Thử các kịch bản: tăng/giảm lãi suất 1–2%, kéo dài hoặc rút ngắn thời gian vay

Bạn nên test các tình huống “xấu”: lãi suất tăng thêm 1–2%, thu nhập giảm nhẹ… Nếu vẫn chịu được khoản trả góp mà không quá căng thẳng, kế hoạch mua nhà của bạn sẽ an toàn hơn.

Quy Trình Mua Nhà Tại Úc Dành Cho Du Học Sinh

Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ Tài Chính

Trước khi bước chân vào các buổi open inspection, bạn cần có bộ hồ sơ tài chính thật gọn và sạch:

• Sao kê ngân hàng 3–6 tháng gần nhất

• Payslips, hợp đồng lao động (nếu có việc làm)

• Tờ khai tài sản – nợ phải trả hiện tại (credit card, khoản vay khác…)

• Hồ sơ học tập: COE, visa grant

• Tài liệu về nguồn tiền đặt cọc (sổ tiết kiệm, tài khoản gia đình, giấy tờ bất động sản bán ở Việt Nam…)

Nếu tiền đặt cọc đến từ gia đình, thường bạn cần gift letter thể hiện:

• Cha/mẹ tặng cho khoản tiền này

• Không yêu cầu hoàn trả, không tính lãi

• Đính kèm sao kê/tài liệu chứng minh nguồn tiền ở Việt Nam hoặc nước khác

Bước 2: Xin Phê Duyệt Vay Trước (Phê duyệt trước)

Phê duyệt trước là bước nhiều người bỏ qua nhưng lại cực kỳ quan trọng, nhất là với du học sinh:

• Giúp bạn biết mức vay tối đa có thể được duyệt

• Tránh mất thời gian đi xem những căn vượt quá khả năng

• Tăng độ tin cậy với agent và người bán khi bạn đặt offer

Phê duyệt trước thường có hiệu lực 3–6 tháng. Quy trình cơ bản:

1. Gửi hồ sơ thu nhập, sao kê, thông tin cá nhân cho ngân hàng hoặc broker

2. Ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng, tình trạng visa

3. Bạn nhận được thư xác nhận số tiền tối đa có thể vay

Lưu ý: pre-approval không phải cam kết 100% mà chỉ là đánh giá sơ bộ. Ngân hàng vẫn có thể điều chỉnh khi thẩm định tài sản thực tế.

Bước 3: Tìm Kiếm Và Đặt Cọc Mua Nhà

Khi có pre-approval, bạn có thể bắt đầu tìm kiếm bất động sản phù hợp:

• Xác định rõ tiêu chí: ở hay đầu tư, gần trường hay gần nơi làm việc, ưu tiên tiện ích hay diện tích…

• Tham khảo giá qua các website như realestate.com.au, domain.com.au để hiểu mặt bằng thị trường

Một số lưu ý quan trọng:

• Cân nhắc làm việc với môi giới bán nhà nếu bạn không tự tin về kinh nghiệm đàm phán và pháp lý. Phí thường 2–3% giá trị tài sản, nhưng có thể giúp bạn tránh sai lầm lớn.

• Luôn thuê chuyên gia kiểm tra chất lượng nhà, tránh mua phải nhà có lỗi ẩn (rò rỉ, mối mọt, kết cấu yếu…)

Khi offer được chấp nhận, bạn sẽ cần:

• Ký hợp đồng mua bán (Contract of Sale)

• Đặt cọc ban đầu (thường từ 0,25–10% giá trị nhà, tùy bang và điều khoản)

• Đảm bảo hợp đồng có ghi rõ điều kiện “subject to FIRB approval” nếu bạn là foreign person

Bước 4: Settlement Và Nhận Nhà

Giai đoạn settlement thường diễn ra 30–90 ngày sau khi ký hợp đồng, tùy thỏa thuận. Trong thời gian này:

• Ngân hàng tiến hành định giá bất động sản (valuation)

• Luật sư/conveyancer kiểm tra title, các ràng buộc pháp lý, khoản nợ thế chấp còn lại (nếu có)

• Bạn sắp xếp building insurance (thường bắt đầu từ ngày settlement hoặc sớm hơn)

Đến ngày settlement:

• Ngân hàng chuyển tiền cho bên bán

• Bên bán chuyển quyền sở hữu sang tên bạn

• Bạn nhận chìa khóa và chính thức trở thành chủ nhà mới

Tổng chi phí settlement (thuế, phí luật sư, phí đăng ký…) thường chiếm 4–6% giá trị nhà, chưa tính các phụ thu người nước ngoài.

Du học sinh Úc khi mua nhà cần thuê chuyên gia kiểm tra chất lượng nhà, tránh mua phải nhà có lỗi ẩn (rò rỉ, mối mọt, kết cấu yếu…)

Thời Điểm Phù Hợp Để Du Học Sinh Mua Nhà Tại Úc

Nên Mua Nhà Khi Nào?

Không có “thời điểm vàng” chung cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, với đa số du học sinh, giai đoạn hợp lý thường là:

• Sau ít nhất 1–2 năm sống tại Úc

• Khi bạn đã quen với chi phí sinh hoạt, hiểu được thị trường thuê nhà

• Có việc làm tương đối ổn định (part-time/ full-time)

• Có kế hoạch ở lại Úc tối thiểu 3–5 năm (học tiếp, đi làm, xin PR…)

Nếu bạn chỉ ở Úc thêm 1–2 năm rồi chắc chắn về nước, việc mua nhà để ở có thể không còn quá hợp lý vì chi phí giao dịch (stamp duty, phí FIRB, phí bán lại…) rất cao.

Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thời Điểm Mua

Một số yếu tố cần theo dõi:

• Chu kỳ thị trường: giá nhà trong khu vực đang tăng nóng, đi ngang hay điều chỉnh?

• Lãi suất: đang ở vùng cao hay thấp trong lịch sử? Ngân hàng có xu hướng tăng/giảm?

• Hạ tầng xung quanh: có dự án tàu điện, trung tâm thương mại, trường học mới… giúp khu vực có tiềm năng tăng giá không?

• Kế hoạch cá nhân: bạn có ý định chuyển thành phố, đổi ngành, về nước, hay xin visa nước khác?

Những Thời Điểm Thuận Lợi Trong Năm

Không tuyệt đối, nhưng theo kinh nghiệm thị trường:

• Mùa đông (tháng 6–8): ít người mua, lựa chọn ít hơn nhưng cơ hội đàm phán tốt hơn

• Cuối năm tài chính (trước 30/6): một số nhà đầu tư muốn chốt lời, thoát hàng để cân đối thuế

• Ngay sau các đợt tăng lãi suất mạnh: nhu cầu giảm, tâm lý thị trường thận trọng hơn, bạn có thể gặp các chủ nhà sẵn sàng giảm giá

Dấu Hiệu Bạn Đã Sẵn Sàng Mua Nhà

Bạn có thể cân nhắc nghiêm túc khi:

• Có visa dài hạn, hoặc đang/chuẩn bị nộp hồ sơ định cư

• Có thu nhập ổn định 6–12 tháng gần đây

• Có khoản tiết kiệm hoặc hỗ trợ gia đình đủ cho 20% đặt cọc + 8–15% chi phí thuế, phí

• Có quỹ dự phòng 3–6 tháng chi phí sinh hoạt bên cạnh khoản tiền mua nhà

• Đã hiểu rõ trách nhiệm của chủ nhà: bảo trì, thuế, phí, quản lý người thuê (nếu cho thuê)

Nếu một trong các yếu tố trên còn quá bấp bênh, bạn nên cân nhắc lùi lại và tiếp tục ở nhà thuê thêm một thời gian.

Hướng Dẫn Từng Bước Để Du Học Sinh Mua Nhà Tại Úc (Tóm Tắt Roadmap)

Nếu bạn đã cân nhắc kỹ và vẫn muốn tiến tới mục tiêu sở hữu nhà tại Úc khi còn là du học sinh, dưới đây là một roadmap đơn giản:

Bước 1: Kiểm tra tư cách và mục tiêu

• Xác định mình là foreign person và hiểu rõ chỉ có thể mua nhà mới, off-the-plan hoặc đất trống (trong bối cảnh lệnh cấm nhà cũ 2025–2027)

• Xác định mục tiêu: ở, cho thuê, hay kết hợp cả hai; thời gian dự kiến giữ tài sản

Bước 2: Tính toán tổng ngân sách

• Ước tính giá trị nhà phù hợp (ví dụ 500.000–700.000 AUD)

• Tính 20% đặt cọc + 8–15% thuế, phí

• Kiểm tra xem bạn và gia đình có thể chuẩn bị con số này trong bao lâu

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ tài chính và xin pre-approval

• Sắp xếp đầy đủ sao kê, payslips, hợp đồng lao động, giấy tờ nguồn tiền

• Làm việc với ngân hàng hoặc mortgage broker để xin pre-approval

Bước 4: Xin phê duyệt FIRB

• Khi tìm được bất động sản phù hợp, thêm điều khoản subject to FIRB approval trong hợp đồng

• Nộp đơn FIRB, đóng phí và chờ phê duyệt

Bước 5: Kiểm tra kỹ tài sản và hoàn tất settlement

• Thuê inspector kiểm tra chất lượng nhà

• Luật sư xử lý hợp đồng, thuế, đăng ký sang tên

• Bố trí bảo hiểm, quản lý cho thuê (nếu có)

Trong suốt quá trình này, việc có đội ngũ chuyên gia hỗ trợ (broker, luật sư, agent, cố vấn thuế) sẽ giúp bạn tránh rất nhiều rủi ro.

Chi Phí Sở Hữu Và Bảo Trì Nhà Ở Úc Cho Du Học Sinh

Sau khi mua nhà, nhiều bạn mới “giật mình” vì chi phí duy trì cao hơn tưởng tượng. Để không bị bất ngờ, bạn nên nắm trước các khoản chính:

Thuế Và Phí Bắt Buộc Hàng Năm

• council rates: 1.000–2.500 AUD/năm, tùy khu vực

• water rates: 800–1.500 AUD/năm

• Strata fees (nếu là căn hộ): 3.000–8.000 AUD/năm hoặc hơn, nhất là với tòa nhà có nhiều tiện ích (pool, gym, concierge…)

• land tax và phụ thu: áp dụng nếu tổng giá trị đất vượt ngưỡng miễn thuế tại bang đó

Chi Phí Bảo Hiểm

• building insurance (bắt buộc với nhà riêng, thường đã bao gồm trong strata với apartment)

• contents insurance (bảo hiểm tài sản bên trong)

• Nếu cho thuê, có thể cân nhắc landlord insurance để bảo vệ trước rủi ro người thuê

Tổng chi phí bảo hiểm thường vài trăm đến hơn 2.000 AUD/năm, tùy giá trị tài sản và phạm vi bảo hiểm.

Chi Phí Bảo Trì Và Sửa Chữa

Quy tắc đơn giản:

• Mỗi năm, bạn nên dành khoảng 1–2% giá trị nhà cho bảo trì. Với nhà 500.000 AUD, tương đương 5.000–10.000 AUD/năm.

Chi phí có thể gồm:

• Dọn máng xối, cắt cỏ, chăm vườn

• Bảo trì điều hòa, nóng lạnh

• Sửa các hư hỏng nhỏ

• Những đợt sửa lớn định kỳ (sơn lại, thay mái, nâng cấp bếp/tắm…)

Quản Lý Cho Thuê (Nếu Cho Thuê Một Phần Hoặc Toàn Bộ)

Nếu bạn không ở toàn thời gian trong căn nhà, việc cho thuê có thể giúp bù một phần chi phí. Tuy nhiên, bạn cần tính thêm:

• Phí quản lý cho agent: thường 6–8% tiền thuê/năm + GST

• Phí quảng cáo, tìm người thuê, hợp đồng

• Chi phí sửa chữa khi người thuê gây hư hại (một phần có thể được bảo hiểm chi trả)

Những Câu Hỏi Thường Gặp Khi Du Học Sinh Mua Nhà Tại Úc

Du Học Sinh Có Được Vay Tiền Mua Nhà Không?

Có, nhưng khó hơn nhiều so với công dân và thường trú nhân Úc.

Các ngân hàng thường yêu cầu:

• Visa còn hiệu lực đủ dài (thường tối thiểu 12 tháng)

• Thu nhập ổn định, có thể chứng minh được trong 3–6 tháng gần đây

• Lịch sử tín dụng tốt (không trả trễ, không nợ xấu)

• Tỷ lệ đặt cọc cao hơn (20–30% hoặc hơn)

Một số ngân hàng lớn (NAB, ANZ, Commonwealth Bank…) có chương trình dành cho người vay là non-resident/international, nhưng:

• Lãi suất thường cao hơn 0,5–1% so với người vay là cư dân

• Yêu cầu xét duyệt kỹ hơn về nguồn thu nhập và nguồn tiền đặt cọc

Nếu bạn có người bảo lãnh là công dân hoặc PR Úc (ví dụ cha/mẹ, người thân), khả năng được duyệt vay sẽ cao hơn đáng kể.

Có Nên Mua Nhà Khi Chưa Có PR Không?

Đây là câu hỏi “kinh điển” của rất nhiều du học sinh.

Bạn có thể cân nhắc nên mua nếu:

• Bạn có kế hoạch rõ ràng ở lại Úc tối thiểu 5–7 năm

• Đang học/ làm việc trong ngành có cơ hội định cư cao

• Nguồn tài chính gia đình đủ mạnh để chịu được biến động thị trường

• Khu vực định mua có tỷ lệ tăng giá, nhu cầu thuê ổn định

Bạn nên tạm hoãn nếu:

• Kế hoạch định cư còn mơ hồ, chưa rõ hướng đi sau khi tốt nghiệp

• Bạn cần linh hoạt đổi thành phố hoặc thậm chí đổi quốc gia

• Tài chính gia đình còn nhiều ưu tiên khác (kinh doanh, mua nhà ở Việt Nam…)

Thuế Và Phí Gì Cần Lưu Ý?

Tóm tắt các nhóm chi phí thuế, phí chính:

Khi mua:

• Stamp duty (thuế chuyển nhượng) cơ bản: thường khoảng 3–6% giá trị bất động sản

• Surcharge cho foreign purchaser: nhiều bang thu thêm 4–8% cho người mua là “foreign person”

• Phí FIRB: với bất động sản ≤ 1 triệu AUD, khoảng 15.100 AUD; 1–2 triệu AUD khoảng 30.300 AUD (phí thay đổi theo năm tài chính)

• Phí luật sư, kiểm tra nhà, đăng ký…: khoảng 2.000–5.000 AUD

Hàng năm:

• council rates, water rates

• Strata fees (nếu là căn hộ)

• Bảo hiểm nhà/tài sản

• land tax và các loại surcharge khác nếu vượt ngưỡng miễn thuế

Về hoàn lại thuế, phí:

• Phí FIRB: theo hướng dẫn của ATO, chỉ trong rất ít trường hợp kỹ thuật (tính nhầm, nộp sai loại…) mới được xem xét hoàn/miễn; việc sau này bạn có PR không phải lý do tự động để được hoàn phí FIRB.

• Một số bang có thể cho hoàn một phần surcharge stamp duty hoặc land tax surcharge nếu sau này bạn trở thành thường trú nhân và đáp ứng điều kiện cư trú. Đây là chính sách cấp bang, không liên quan đến phí FIRB cấp liên bang. Bạn cần kiểm tra cụ thể với cơ quan thuế bang (Revenue NSW, State Revenue Office Victoria…).

Mua Nhà Có Giúp Xin PR Dễ Hơn Không?

Câu trả lời ngắn gọn: Không trực tiếp.

Hệ thống tính điểm định cư theo diện tay nghề (points test) chủ yếu nhìn vào:

• Độ tuổi

• Trình độ học vấn

• Ngành nghề trong danh sách ưu tiên

• Kinh nghiệm làm việc

• Trình độ tiếng Anh

Việc bạn sở hữu nhà tại Úc không được cộng điểm trong hệ thống points test. Tuy nhiên, nó thể hiện phần nào cam kết gắn bó lâu dài với Úc và có thể là một yếu tố “mềm” trong một số trường hợp visa đặc biệt.

Tuy vậy, nếu mục tiêu chính của bạn là xin PR, hãy tập trung nhiều hơn vào:

• Lộ trình ngành học – nghề nghiệp

• Kinh nghiệm làm việc tại Úc

• Điểm tiếng Anh

Bất động sản nên được xem là kênh đầu tư bổ sung chứ không phải “tấm vé vàng” để định cư.

Kết Luận: Có Nên Mua Nhà Khi Còn Là Du Học Sinh?

Mua nhà tại Úc khi vẫn đang là du học sinh vừa là cơ hội, vừa là thử thách lớn.

Nếu bạn và gia đình có tài chính vững, kế hoạch ở lại lâu dài, hiểu rõ luật và chuẩn bị kỹ, bất động sản có thể trở thành:

• Một nơi ở ổn định, giảm áp lực thuê nhà trong bối cảnh giá thuê liên tục tăng

• Một tài sản dài hạn, hưởng lợi từ sự tăng trưởng của thị trường Úc

• Một kênh đầu tư song song với lộ trình học tập – sự nghiệp

Ngược lại, nếu kế hoạch định cư chưa rõ ràng, thu nhập chưa ổn định, vốn còn mỏng, việc cố gắng mua nhà có thể khiến bạn và gia đình chịu áp lực tài chính rất lớn, hạn chế sự linh hoạt trong tương lai.

Quan trọng nhất, hãy nhớ rằng:

• Mỗi gia đình có bối cảnh và ưu tiên khác nhau

• Điều phù hợp với bạn bè chưa chắc phù hợp với bạn

• Bất động sản chỉ nên là một phần trong bức tranh tài chính tổng thể, không phải là mục tiêu bằng mọi giá

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà tại Úc nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu, ATS có thể đồng hành cùng bạn:

• Tư vấn lộ trình học tập – định cư – tài chính để tránh “lệch pha” giữa mục tiêu học và mục tiêu đầu tư

• Kết nối với ngân hàng, mortgage broker, luật sư, agent bất động sản uy tín tại các bang

• Hỗ trợ bạn đọc – hiểu hợp đồng, điều kiện FIRB, thuế & phí, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt hơn

Một quyết định mua nhà tốt là quyết định được đưa ra khi bạn hiểu rõ mình đang làm gì, vì sao làm, và có ai đi cùng mình trên chặng đường đó - và ATS sẵn sàng là người đồng hành đó trong hành trình du học và đầu tư của bạn tại Úc.