Du Học Sinh Có Được Mua Nhà Ở Canada?

Du học sinh có được mua nhà ở Canada không? Câu trả lời là có thể, nhưng không dễ. Canada vẫn đang áp dụng lệnh hạn chế người nước ngoài mua bất động sản nhà ở đến ngày 01/01/2027, trong đó du học sinh chỉ được mua nếu đáp ứng đủ các điều kiện ngoại lệ rất nghiêm ngặt.

Điều kiện để du học sinh được mua nhà ở Canada 

Du học sinh có thể thuộc nhóm ngoại lệ nếu đáp ứng đủ điều kiện dành cho temporary residents đang học tại Canada. Đây là phần quan trọng nhất mà học sinh và phụ huynh cần kiểm tra trước khi cân nhắc mua nhà.

Đang học tại trường DLI

Du học sinh phải đang theo học một chương trình hợp lệ tại Designated Learning Institution (DLI). DLI là trường được chính quyền tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ tại Canada cho phép tiếp nhận sinh viên quốc tế.

Việc học tại trường DLI cũng là điều kiện quan trọng khi xin study permit. Tuy nhiên, chỉ học tại trường DLI thôi là chưa đủ để được mua nhà. Đây chỉ là điều kiện đầu tiên trong nhóm điều kiện ngoại lệ.

Đã khai thuế tại Canada trong 5 năm trước năm mua nhà

Du học sinh phải đã nộp đầy đủ các tờ khai thuế thu nhập bắt buộc tại Canada cho từng năm trong 5 năm tính thuế trước năm mua nhà.

Ví dụ, nếu dự định mua nhà trong năm 2026, du học sinh cần xem xét việc khai thuế của 5 năm trước đó theo yêu cầu của luật. Đây là lý do nhiều du học sinh mới sang Canada thường chưa thể đáp ứng điều kiện này.

Có mặt tại Canada tối thiểu 244 ngày mỗi năm trong 5 năm trước năm mua nhà

Ngoài việc khai thuế, du học sinh còn phải chứng minh mình đã hiện diện thực tế tại Canada ít nhất 244 ngày trong mỗi năm của 5 năm trước năm mua nhà.

Điều kiện này nhằm đảm bảo người mua thực sự sinh sống tại Canada trong thời gian dài, thay vì chỉ mua bất động sản như một khoản đầu tư từ xa.

Giá mua nhà không vượt quá 500.000 CAD

Du học sinh thuộc diện ngoại lệ chỉ được mua bất động sản có giá không vượt quá 500.000 CAD.

Đây là điểm cần cân nhắc rất kỹ vì giá nhà tại nhiều thành phố lớn của Canada như Toronto, Vancouver, Burnaby, Mississauga hoặc Richmond thường cao hơn mức này, đặc biệt với condo hoặc nhà gần trung tâm.

Chỉ được mua tối đa một bất động sản nhà ở

Du học sinh cũng phải đáp ứng điều kiện chưa từng mua quá một bất động sản nhà ở tại Canada trong thời gian lệnh cấm còn hiệu lực.

Điều này có nghĩa là quy định ngoại lệ không nhằm mở đường cho việc đầu tư nhiều bất động sản, mà chỉ hỗ trợ một số trường hợp cư trú thực tế và đáp ứng đủ điều kiện.

Bảng tóm tắt điều kiện mua nhà của du học sinh Canada

Du học sinh có thể mua nhà ở khu vực nào tại Canada?

Ngoài các điều kiện dành riêng cho du học sinh, cần kiểm tra xem bất động sản dự định mua có thuộc phạm vi bị hạn chế hay không. Quy định liên bang chủ yếu áp dụng cho bất động sản nhà ở nằm trong các khu vực CMA hoặc CA.

Theo hướng dẫn của CMHC, người không phải công dân hoặc thường trú nhân có thể mua bất động sản nhà ở nằm ngoài Census Metropolitan Area hoặc Census Agglomeration. Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua nhà ở khu vực ngoài đô thị vẫn cần kiểm tra kỹ nhiều yếu tố khác như quy định tỉnh bang, khả năng vay ngân hàng, mục đích sử dụng, loại bất động sản và khả năng bán lại.

Với du học sinh, việc chọn mua nhà chỉ vì “được phép mua” không nên là tiêu chí duy nhất. Gia đình cần cân nhắc thêm:

• Nhà có gần trường không?
• Khu vực đó có thuận tiện đi làm thêm, thực tập hoặc sinh hoạt không?
• Có dễ cho thuê lại hợp pháp không?
• Giá trị nhà có phù hợp với ngân sách và kế hoạch học tập không?
• Có ảnh hưởng đến hồ sơ tài chính, thuế hoặc kế hoạch định cư sau này không

Giấy tờ du học sinh cần chuẩn bị khi mua nhà

Nếu du học sinh hoặc gia đình đang nghiêm túc cân nhắc mua nhà tại Canada, bước đầu tiên không phải là tìm nhà, mà là kiểm tra điều kiện pháp lý. Một số giấy tờ và thông tin thường cần chuẩn bị gồm:

Giấy tờ về tình trạng cư trú và học tập

Du học sinh cần chuẩn bị study permit còn hiệu lực, thư xác nhận nhập học hoặc xác nhận đang học từ trường, thông tin DLI và các giấy tờ chứng minh tình trạng học tập hợp lệ.

Hồ sơ thuế tại Canada

Do điều kiện ngoại lệ yêu cầu đã khai thuế trong 5 năm trước năm mua nhà, du học sinh cần kiểm tra hồ sơ khai thuế, Notice of Assessment và các tài liệu liên quan từ CRA.

Bằng chứng hiện diện tại Canada

Người mua có thể cần chứng minh mình đã có mặt tại Canada tối thiểu 244 ngày trong mỗi năm của 5 năm trước năm mua. Các bằng chứng có thể bao gồm lịch sử nhập cảnh, hồ sơ học tập, hợp đồng thuê nhà, hóa đơn sinh hoạt hoặc các tài liệu cư trú khác.

Thông tin bất động sản dự định mua

Cần xác định rõ loại bất động sản, giá mua, địa chỉ, khu vực có thuộc CMA/CA hay không, mục đích sử dụng và các loại thuế có thể phát sinh.

Tư vấn từ luật sư bất động sản

Vì quy định có thể thay đổi và mỗi tỉnh bang có thuế riêng, du học sinh nên làm việc với luật sư bất động sản tại Canada trước khi đặt cọc hoặc ký Agreement of Purchase and Sale.

Các khoản thuế du học sinh cần chú ý khi mua nhà ở Canada

Ngay cả khi đủ điều kiện mua nhà, du học sinh vẫn cần tính đến các khoản thuế và chi phí phát sinh. Đây là phần rất quan trọng vì tổng chi phí mua nhà tại Canada không chỉ gồm giá nhà.

Thuế người mua nước ngoài tại Ontario

Ontario áp dụng Non-Resident Speculation Tax (NRST) với mức 25% đối với một số giao dịch mua bất động sản nhà ở của người mua nước ngoài. Đây là khoản thuế lớn, có thể làm chi phí mua nhà tăng đáng kể.

Ví dụ, nếu một bất động sản có giá 500.000 CAD, mức thuế 25% có thể tương đương 125.000 CAD, chưa tính các khoản thuế chuyển nhượng, phí luật sư, bảo hiểm và chi phí đóng hồ sơ khác.

Thuế người mua nước ngoài tại Toronto

Từ ngày 01/01/2025, Toronto áp dụng thêm Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) 10% đối với một số giao dịch mua bất động sản nhà ở của người mua nước ngoài. Khoản thuế này áp dụng ngoài Municipal Land Transfer Tax.

Điều này có nghĩa là nếu mua nhà tại Toronto, người mua nước ngoài có thể phải tính cả thuế cấp tỉnh và thuế cấp thành phố, tùy trường hợp cụ thể.

Thuế người mua nước ngoài tại British Columbia

British Columbia áp dụng Additional Property Transfer Tax với mức 20% đối với foreign entities hoặc taxable trustees khi mua bất động sản nhà ở trong một số khu vực được chỉ định, gồm Metro Vancouver, Fraser Valley, Capital Regional District, Central Okanagan và Nanaimo.

Một số trường hợp có thể được miễn hoặc hoàn thuế, chẳng hạn người có đề cử tỉnh bang B.C. hợp lệ và đáp ứng điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, việc có student visa hoặc work permit không tự động đồng nghĩa được miễn thuế này.

Các chi phí khác khi mua nhà

Ngoài thuế người mua nước ngoài, du học sinh và gia đình cần dự trù thêm:

• Tiền đặt cọc/down payment.
• Land transfer tax hoặc property transfer tax tùy tỉnh bang.
• Phí luật sư.
• Phí kiểm tra nhà.
• Phí bảo hiểm khoản vay nếu áp dụng.
• Phí thẩm định tài sản.
• Thuế tài sản hằng năm.
• Phí quản lý condo nếu mua căn hộ.
• Chi phí sửa chữa, nội thất và chuyển nhà.

Du học sinh vay ngân hàng để mua nhà ở Canada

Về nguyên tắc, việc được phép mua nhà và việc được ngân hàng duyệt vay là hai câu chuyện khác nhau. Dù du học sinh thuộc nhóm ngoại lệ theo luật liên bang, ngân hàng vẫn sẽ xét hồ sơ tài chính theo tiêu chuẩn riêng.

Một số yếu tố thường được ngân hàng xem xét gồm:

• Tình trạng cư trú tại Canada.
• Lịch sử tín dụng tại Canada.
• Thu nhập ổn định.
• Nguồn tiền đặt cọc hợp pháp.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập.
• Giá trị và vị trí bất động sản.
• Khả năng chi trả lãi vay khi lãi suất thay đổi.

Theo quy định chung về mua nhà tại Canada, nhà có giá từ 500.000 CAD trở xuống thường yêu cầu down payment tối thiểu 5%. Tuy nhiên, với người mua là du học sinh hoặc người chưa có lịch sử tín dụng mạnh tại Canada, ngân hàng có thể yêu cầu tỷ lệ đặt cọc cao hơn hoặc giấy tờ bổ sung.

Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, gia đình nên trao đổi với mortgage broker hoặc ngân hàng tại Canada để biết khả năng vay thực tế.

Ba tình huống thường gặp khi du học sinh muốn mua nhà ở Canada

Tình huống 1: Du học sinh mới sang Canada dưới 5 năm

Đây là nhóm phổ biến nhất. Nếu mới sang Canada 1-3 năm, du học sinh thường chưa đủ điều kiện khai thuế và hiện diện tại Canada trong 5 năm như quy định. Vì vậy, khả năng mua nhà theo diện du học sinh trong năm 2026 là rất thấp, trừ khi thuộc một ngoại lệ khác.

Tình huống 2: Du học sinh đã học lâu năm và đáp ứng đủ điều kiện

Nếu đã học tại Canada đủ lâu, khai thuế đầy đủ, hiện diện đủ 244 ngày mỗi năm trong 5 năm trước năm mua và tìm được bất động sản không quá 500.000 CAD, du học sinh có thể cân nhắc mua nhà theo diện ngoại lệ.

Tuy nhiên, vẫn cần kiểm tra kỹ thuế người mua nước ngoài, khả năng vay ngân hàng và quy định địa phương.

Tình huống 3: Du học sinh đã tốt nghiệp và có PGWP

Nếu đã chuyển sang PGWP hoặc work permit hợp lệ, người mua có thể kiểm tra điều kiện theo nhóm temporary residents đang làm việc tại Canada. Điều kiện của nhóm này có thể phù hợp hơn so với diện du học sinh, nhưng vẫn cần đáp ứng yêu cầu còn thời hạn work permit và chưa mua quá một bất động sản nhà ở.

Lưu ý quan trọng trước khi du học sinh mua nhà ở Canada

Trước khi đặt cọc hoặc ký bất kỳ hợp đồng mua nhà nào, du học sinh nên ghi nhớ những điểm sau:

• Không chỉ dựa vào thông tin từ môi giới, cần hỏi luật sư bất động sản.
• Kiểm tra điều kiện liên bang trước, sau đó kiểm tra thuế và quy định tỉnh bang.
• Không xem việc mua nhà là cách “bảo đảm định cư” tại Canada.
• Không dùng hình thức đứng tên hộ nếu chưa được tư vấn pháp lý rõ ràng.
• Tính kỹ chi phí đóng hồ sơ, thuế người mua nước ngoài và chi phí sở hữu hằng năm.
• Cân nhắc mục tiêu học tập, thực tập, việc làm và khả năng chuyển tỉnh bang sau tốt nghiệp.

Mua nhà ở Canada là một quyết định tài chính lớn. Với du học sinh, đây không chỉ là câu chuyện có đủ tiền hay không, mà còn là câu chuyện về tình trạng cư trú, luật liên bang, thuế tỉnh bang, khả năng vay và kế hoạch dài hạn sau tốt nghiệp.

Quy định cấm người nước ngoài mua nhà ở Canada là gì?

Để hiểu chính xác du học sinh có được mua nhà ở Canada không, cần nhìn vào quy định liên bang về việc cấm người không phải công dân hoặc thường trú nhân mua bất động sản nhà ở.

Từ ngày 01/01/2023, Canada áp dụng Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, thường được hiểu là lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở Canada. Quy định này ban đầu có hiệu lực trong 2 năm, sau đó được gia hạn thêm đến ngày 01/01/2027.

Mục tiêu của chính sách là hạn chế đầu cơ bất động sản và ưu tiên nguồn cung nhà ở cho người dân đang sinh sống lâu dài tại Canada.

Ai được xem là “non-Canadian”?

Theo cách hiểu của quy định này, “non-Canadian” thường bao gồm những người không thuộc các nhóm sau:

• Công dân Canada.
• Thường trú nhân Canada.
• Người được đăng ký theo Indian Act.

Với du học sinh Việt Nam đang học tại Canada bằng study permit, nếu chưa có PR hoặc quốc tịch Canada, về cơ bản vẫn được xem là non-Canadian. Vì vậy, du học sinh sẽ chịu ảnh hưởng từ lệnh cấm, trừ khi đáp ứng điều kiện ngoại lệ.

Loại bất động sản nào bị ảnh hưởng?

Lệnh cấm tập trung vào residential property, tức bất động sản nhà ở, bao gồm các loại hình phổ biến như:

• Nhà riêng.
• Nhà liền kề.
• Nhà song lập.
• Townhouse.
• Căn hộ chung cư/condo.
• Bất động sản có tối đa 3 đơn vị nhà ở.

Ngoài ra, quy định chủ yếu áp dụng với bất động sản nằm trong Census Metropolitan Area (CMA) hoặc Census Agglomeration (CA), tức các khu vực đô thị hoặc cụm dân cư được thống kê chính thức tại Canada.

Kết luận: Du học sinh có được mua nhà ở Canada không?

Tính đến tháng 5/2026, du học sinh có thể mua nhà ở Canada nhưng chỉ trong một số trường hợp ngoại lệ rất hẹp. Phần lớn du học sinh mới sang Canada sẽ chưa đáp ứng đủ điều kiện vì quy định yêu cầu đã khai thuế và hiện diện tại Canada trong 5 năm trước năm mua, đồng thời giá bất động sản không được vượt quá 500.000 CAD.

Vì vậy, với đa số học sinh Việt Nam, lựa chọn thực tế hơn là chuẩn bị kế hoạch thuê nhà phù hợp trong giai đoạn đầu, sau đó cân nhắc mua nhà khi đã có nền tảng tài chính, tình trạng cư trú ổn định và định hướng ở lại Canada dài hạn rõ ràng hơn.

Lên kế hoạch du học Canada cùng ATS

Nếu bạn đang chuẩn bị du học Canada và muốn được tư vấn kỹ hơn về chọn trường, chọn tỉnh bang, chi phí sinh hoạt, nhà ở, lộ trình làm việc sau tốt nghiệp và cơ hội định cư, ATS có thể đồng hành cùng bạn từ bước lên kế hoạch đến khi hoàn tất hồ sơ.

Với kinh nghiệm tư vấn du học chuyên sâu và mạng lưới đối tác trường rộng khắp, ATS sẽ giúp học sinh xây dựng lộ trình du học Canada phù hợp với mục tiêu học tập, ngân sách gia đình và kế hoạch dài hạn sau tốt nghiệp.